Certificado de Antigüedad en Valencia

Un Certificado de Antigüedad es un documento oficial que acredita la fecha de construcción de un edificio o vivienda. Para que sea válido, debe ser firmado por un arquitecto o arquitecto técnico. Este certificado puede recibir distintos nombres, como Certificado de Obra Antigua, Certificado de Obra Nueva por Antigüedad o simplemente Certificado de Obra Nueva. Es importante no confundirlo con el Certificado Final de Obra, ya que ambos documentos tienen características y responsabilidades diferentes.

La principal función de un Certificado de Antigüedad es permitir la inscripción de una edificación en el Registro de la Propiedad. Este documento es comúnmente utilizado para registrar viviendas o edificios completos, aunque también se aplica a ampliaciones posteriores o construcciones auxiliares como piscinas, barbacoas, trasteros, etc. En algunos casos, los bancos pueden solicitar este certificado antes de conceder una hipoteca.

Existen dos formas principales de registrar una propiedad según el tipo de obra nueva:

1. Obras Nuevas: Una obra nueva normal es aquella construcción que ha sido terminada recientemente y que cuenta con toda la documentación necesaria, siguiendo los procedimientos legales establecidos. Una vez finalizada la construcción, se redacta la Escritura de Declaración de Obra Nueva, y junto con la Licencia de Primera Ocupación del Ayuntamiento, se puede inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Procedimiento de inscripción de una obra nueva:

• Redacción del Proyecto de Obras
• Solicitud de Licencia de Obras al Ayuntamiento
• Concesión de la Licencia y ejecución de la construcción
• Finalización de la obra y certificación por los técnicos directores
• Escritura de Declaración de Obra Nueva
• Concesión de la Licencia de Primera Ocupación (o Cédula de Habitabilidad)
• Inscripción en el Registro de la Propiedad

Artículos 45 y 46 del Real Decreto 1093/97 establecen que para inscribir una obra nueva en el Registro, el título debe incluir la información sobre el número de plantas, la superficie ocupada y la superficie total edificada, además de acreditar la obtención de la licencia y la fecha de finalización de la obra.

2. Otras construcciones: Obras Nuevas Antiguas: Este término se refiere a construcciones que ya existen pero que nunca fueron registradas en el Registro de la Propiedad, ya sea porque no se siguieron los procedimientos adecuados o por diversos motivos. Estas construcciones, a efectos registrales, se consideran Obras Nuevas, aunque ya tengan varios años de antigüedad.

Procedimiento de inscripción de una obra nueva antigua:

• Construcción sin los permisos necesarios
• Prescripción de los plazos legales según la normativa vigente
• Obtención de un Certificado de Antigüedad y superficies, firmado por un técnico competente
• Escritura de Declaración de Obra Nueva Antigua
• Certificado del Ayuntamiento que confirme la inexistencia de un expediente de infracción urbanística
• Inscripción en el Registro de la Propiedad

Artículo 52 del Real Decreto 1093/97: Según esta normativa, el registrador podrá inscribir edificaciones terminadas que cumplan con ciertos requisitos, como la obtención de certificados del Catastro o del Ayuntamiento que acrediten la fecha de finalización de la obra y su conformidad con el proyecto presentado. Además, es necesario demostrar que la construcción no está sujeta a ninguna anotación de infracción urbanística.

El elemento clave de un Certificado de Antigüedad es la fecha de finalización de la obra. Este dato permite verificar si se han cumplido los plazos legales establecidos para la prescripción de cualquier infracción urbanística. Además, el certificado debe incluir el número de plantas, la superficie ocupada y la superficie total construida. Por lo general, el técnico encargado también realiza un levantamiento de planos detallados de la vivienda y de cualquier construcción auxiliar en la parcela.

Caso típico: Documentación necesaria

Un ejemplo típico de cuando se necesita un Certificado de Antigüedad es el caso de un chalet construido en una parcela rústica sin haber solicitado los permisos correspondientes. Años después, al intentar vender la propiedad, los dueños descubren que la edificación no está inscrita en el Registro de la Propiedad. En estos casos, los plazos para que la Administración actúe suelen haber prescrito, lo que significa que ya no pueden exigir la demolición de la construcción. Para inscribir la vivienda en el Registro, será necesario obtener:

• Certificado de Antigüedad y superficies de la vivienda, firmado por un arquitecto o aparejador
• Certificado del Ayuntamiento confirmando que no hay un expediente de infracción urbanística en curso
• Certificado de Coordenadas Georreferenciadas de la vivienda y las construcciones auxiliares

Con estos documentos, el notario podrá redactar la escritura de obra nueva por antigüedad, lo que permitirá al registrador inscribir la propiedad.

Artículo 202 de la Ley Hipotecaria: Esta normativa, modificada por la Ley 13/2015, establece que toda obra nueva debe estar identificada mediante coordenadas georreferenciadas, tanto para la vivienda principal como para cualquier edificación auxiliar en la parcela.

La fecha de finalización de la obra es uno de los aspectos más críticos en un Certificado de Antigüedad, y debe establecerse de manera clara y objetiva. Existen varios métodos para determinar la antigüedad de una construcción, entre ellos:

• Fotografías aéreas de organismos oficiales como Servicios Cartográficos Autonómicos o el Centro Nacional de Información Geográfica
• Documentación en el Ayuntamiento, como licencias de obras
• Facturas y planos originales de la construcción
• Certificaciones catastrales con la fecha de construcción
• Análisis de los materiales y técnicas de construcción
• Facturas o contratos de servicios (agua, electricidad, etc.)
• Contratos privados de compraventa o escrituras no registradas
• Publicaciones locales de la época

Cada uno de estos métodos ofrece diferentes grados de fiabilidad. El técnico encargado debe valorar el procedimiento más adecuado para cada caso específico.